Karar İçeriği

<html><head><meta http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=UTF-8"></head> <body leftmargin="25" topmargin="20" font face="Verdana" size="2">DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU 2025/1297 E. , 2025/2912 K.</ul> "İçtihat Metni" T.C. D A N I Ş T A Y İDARİ DAVA DAİRELERİ KURULU Esas No : 2025/1297 Karar No : 2025/2912 TEMYİZ EDEN (DAVALI) : ... Valiliği VEKİLİ : Av. ... KARŞI TARAF (DAVACI) : ... İnşaat Sanayi ve Ticaret AŞ VEKİLİ : Av. ... İSTEMİN KONUSU : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir. YARGILAMA SÜRECİ : Dava konusu istem: İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi'nde bulunan ... ada, ... parsel sayılı ve tamamı Hazineye ait taşınmazın 420,00 m²'lik kısmının davacı tarafından tek katlı yapı ve giriş mahalli yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiği gerekçesiyle 18/07/2017-29/05/2020 tarihleri arası dönem için 1.046.782,10-TL ecrimisil tahakkuk ettirilmesine yönelik ecrimisil ihbarnamesine yapılan itirazın reddine ilişkin ... tarih ve E... sayılı ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali istenilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; taşınmaz mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda özetle; uyuşmazlık konusu Kadıköy ilçesi ... Mahallesi ... Sokağı'nda bulunan ... ada, ... parsel sayılı 4.732,00 m² alanlı, arsa vasıflı tamamı Maliye Hazinesi adına kayıtlı taşınmazın kuzeyinde ... ada, ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı şirketin mülkiyetindeki ... Otelin yer aldığı, parselin bir kısmı üzerinden sahil yolu bağlantılı ... Sokağı'nın geçtiği, otelin bulunduğu ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki açık otoparkın yol bağlantısının uyuşmazlık konusu parsel üzerinden sağlandığı, ayrıca dava konusu ... parselin kuzeydoğu köşesinde bulunan 350 m²’lik kısmı üzerinde tek katlı bir yapının yer aldığı, bu tek katlı yapının harap vaziyette iken onarılarak restoran olarak 3 yıl süre ile kullanılmak üzere davalı idarece 07/04/2011 tarihli sözleşme ile davacıya kiraya verildiği, daha sonra 15/08/2017 tarihli sözleşme ile ilk yıl kira bedeli 231.700,00-TL olmak üzere yeniden kiraya verildiği, mahallinde düzenlenmiş bulunan 29/05/2020 tarihli tespit tutanağında; Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi, ... Sokağı'nda bulunan ... ada, ... parsel sayılı 4.732,00 m² alanlı arsa vasıflı taşınmazın, yaklaşık 770,00 m²’lik kısmının davacı tarafından tek katlı yapı (gazino ve giriş mahalli) olarak işgal edildiğinin tespit edildiği, açıklama kısmında; "... Otelcilik tarafından 350,00 m²’lik kısmının gazino olarak geri kalan 420,00 m²'lik alanın ise giriş mahalli olarak kullandığı tespit edilmiştir.” şeklinde ifadenin yer aldığı, keşif sırasında, dava konusu 420 m²’lik kısmın davacıya kiraya verilen restoranın (gazinonun) giriş kapısı önünden geçilerek davacının mülkiyetindeki otelin açık otoparkına ulaşıldığı, uyuşmazlık konusu kilit taşı döşeli 420 m²’lik kısmın giriş mahalli ve geçiş yolu olarak kullanıldığı, belediye hizmetlerinden yararlanacak yer ve konumda bulunduğu, dava konusu parseldeki yapının bulunduğu alanın haricinde kalan kısımların dava konusu alan da dahil imar planı gereği kiraya verilmesi olanağı bulunmadığı gibi davacı dışında kullanılmasının da olanaklı olmadığı, tespit edilen 770 m²’lik işgal alanın iki kısımdan oluştuğu, ilk kısmın davacının kiraladığı, gazino (restoran) olarak kullanılan tek katlı yapının bulunduğu 350 m²'lik dava dışı kısım olduğu, diğerinin ise; kiraya verilen restoranın önünden geçilerek otelin açık otoparkına gidilen 420 m²’lik giriş-çıkışın gerçekleştirildiği yolun bulunduğu kısım olduğu, ecrimisil istenilen 420 m²’lik davacının kullanımındaki boş arsanın bedelinin iş yeri kira bedeli ile aynı olmasının uygun olmayacağı, belirtilen hususlarla birlikte işgalli taşınmazın bulunduğu yer, mevkii, konumu, yüz ölçümü, diğer teknik veriler, mevcut kullanımı, mevcut kullanımına uygun konum ve yerde bulunması, getirebileceği kira miktarı, emsal ecrimisil değerleri ve günün ekonomik koşulları, ticari sirkülasyonu, ecrimisil tespitine artı ve eksi yönde etken veriler birlikte değerlendirilerek, işgalli taşınmazın 2017 yılı için m² birim değerinin 220,00-TL/m² olarak belirlendiği, işgal dönemi için (2 yıl, 10 ay, 12 gün) ecrimisil bedelinin 345.129,20-TL olarak hesaplandığı, davalı idarece aynı işgal dönemi için 1.046.782,10-TL ecrimisil bedeli talep edildiği, aradaki farkın, davalı idarece fahiş ecrimisil tespitinden ve endeks uygulanmasından kaynaklandığı yönünde yapılan tespitlerin, Mahkemelerince hükme esas alınabilecek nitelikte ve yeterlilikte değerlendirildiği gerekçesiyle, dava konusu işlemin 701.652,90-TL'lik kısmının iptaline, 345.129,20-TL'lik kısmı yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi kararının özeti : ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; istinaf başvurusuna konu İdare Mahkemesi kararının iptale ilişkin kısmının hukuka ve usule uygun olduğu ve davalı idare tarafından ileri sürülen iddiaların söz konusu kararın kaldırılmasını sağlayacak nitelikte görülmediği belirtilerek 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir. Daire kararının özeti: Danıştay Dördüncü Dairesinin 24/12/2024 tarih ve E:2023/5859, K:2024/7791 sayılı kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunda aynı taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin dikkate alınmadığı, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in 85. maddesinin 2. fıkrasında yer alan "aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri"nin belirlenecek ecrimisil miktarları açısından da göz önünde bulundurulması gerektiği dikkate alındığında, dava konusu ecrimisile ilişkin işgal alanında gerçekleştirilen işgalin şekli, bu alanların konumu ve kullanımlarından elde edilecek gelir düzeyi, emsal oluşturabilecek yerlerin kira bedeli ve varsa önceki dönem ecrimisil bedelleri, ticari sirkülasyon göz önünde bulundurulmak suretiyle, ek rapor veya gerekirse yeni bir bilirkişi raporu aldırılarak yeniden bir karar verilmesi gerektiğinden, hatalı değerlendirmeye dayalı olarak verilen temyize konu kararın ecrimisil ihbarnamesinin iptaline ilişkin kısmında hukuki isabet bulunmadığı gerekçesiyle, ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararının bozulmasına karar verilmiştir. Bölge İdare Mahkemesi ısrar kararının özeti: ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı kararıyla; bilirkişi raporunda, davalı idarece dava konusu işleme esas alınmış olan davacıya aynı yerde gazino (restaurant) olarak kiralanan 350,00-m²'lik yerin emsal alınamayacağı, zira her iki alanın birbiriyle bitişik olmasına rağmen kullanımlarının farklılık arz ettiği, birinin iş yeri diğerinin boş arsa niteliğinde bulunduğu, arsa ecrimisil bedeli ile iş yeri kira bedelinin aynı olamayacağı, ecrimisil istenilen yerin otelin otoparkına geçmek için kullanıldığı, iş yeri (restaurant) ile giriş çıkış yolu olarak kullanılan yerin aynı şekilde değerlendirmeye tabi tutulamayacağı, dolayısıyla ecrimisil miktarını etkileyen tüm unsurlar gözetilerek hazırlanan bilirkişi raporunun, objektif ölçütlere göre düzenlendiği, bariz bir takdir hatası veya keyfîlik içermediği, yeterli, somut bulgu ve tespitlere yer verilerek alınması gereken ecrimisil bedelinin ayrıntılı bir biçimde tartışıldığının görüldüğü, kaldı ki 336 nolu Milli Emlak Genel Tebliği ile getirilen emlak vergi değerinin %3'ünün üzerinde bir değerin ölçüt alındığı anlaşıldığından, bilirkişi raporunun karara esas alınabilecek nitelikte olduğu sonucuna varıldığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun reddi yolundaki ilk kararda ısrar edilmiştir. TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Davalı idare tarafından, ecrimisile konu alan üzerinde herhangi bir yapı olmasa da işgalli taşınmaz sayesinde yola cepheli olması, ticari alana ve otoparka ulaşım fonksiyonun bu taşınmaz ile sağlandığı hususunun göz ardı edildiği, idarelerince tesis edilen ecrimisil işleminde, 05/07/2017 tarihinde gerçekleştirilen kiralama ihalesinde belirlenen yıllık kira bedeli olan 231.700,00-TL esas alınarak 2017 yılı ecrimisil bedelinin 662,00-TL/m² olarak belirlendiği, işgalli alanın kullanımıyla doğrudan ticari gelir sağlanmadığı ifade edilmişse de, bu alanın kullanımının kısıtlanması durumunda işletmenin gelir kaybına neden olacağı ileri sürülmektedir. KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Davacı tarafından, ısrar kararının hukuka ve usule uygun bulunduğu, davalı tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen sebeplerin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı, istemin reddi gerektiği savunulmaktadır. DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ ...'UN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin reddi ile ısrar kararının onanması gerektiği düşünülmektedir. TÜRK MİLLETİ ADINA Karar veren Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü: İNCELEME VE GEREKÇE: İLGİLİ MEVZUAT : 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesinde, "Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz." hükmüne yer verilmiştir. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik'in "Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi" başlıklı 85. maddesinde; "(1) Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde, tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde "Taşınmaz Tespit Tutanağı"na dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir. (2) Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir..." hükmü yer almıştır. Anılan Yönetmelik hükmüne dayanılarak çıkarılan 336 sıra no'lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin "Ecrimisilin Tespit ve Takdir Edilmesi" başlıklı 5. maddesinin 3. fıkrasında; "Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.", 5. fıkrasında ise; "Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri belirlenmemiş olan Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler için ecrimisil tespit ve takdirinde, birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas metre kare birim değeri dikkate alınır." hükümleri yer almıştır. HUKUKİ DEĞERLENDİRME: İşgal nedeniyle alınan bir tazminat olan ecrimisilin tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı, varsa önceki dönem kira ve emsal ecrimisil bedelleri gibi tüm faktörler etkili olup, 336 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin 5. maddesinin 3. fıkrasında yer alan, tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde bir buçuğundan, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edileceği hükmünün de dikkate alınması gerekmektedir. Ecrimisil ihbarnamelerinin hukuki denetiminde; taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar birlikte değerlendirilmeli, bu belirlemeler yapılırken de 336 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliği'nin 5. maddesinin 3. fıkrasındaki ecrimisilin asgari miktarı da dikkate alınmalı, taşınmazın işgalcisi tarafından kullanım biçiminin, taşınmazın ve taşınmazın kullanımına yönelik değerini etkileyecek fiili ve hukuki durumunun her somut olayda tespit edilmesi gerekmektedir. Uyuşmazlık konusu olayda, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... Mahallesi'nde bulunan ... ada, ... parsel sayılı ve tamamı Hazineye ait taşınmazın, davacının kullanımında olan 770 m²’lik kısmının; davacının kiraladığı, gazino (restoran) olarak kullanılan tek katlı yapının bulunduğu 350 m²'lik dava dışı kısım ile kiraya verilen restoranın önünden geçilerek davacının mülkiyetindeki otelin açık otoparkına gidilen 420 m²’lik giriş-çıkışın gerçekleştirildiği yolun bulunduğu kısımdan oluştuğu anlaşılmaktadır. Davacının kullanımında olan dava dışı 350 m²’lik alan üzerinde bulunan tek katlı yapının harap vaziyette iken onarılarak restoran olarak 3 yıl süre ile kullanılmak üzere davalı idarece 07/04/2011 tarihli sözleşme ile davacıya kiraya verilmiş, daha sonra 15/08/2017 tarihinde ilk yıl kira bedeli 231.700,00-TL olmak üzere yeniden kira sözleşmesi imzalanmıştır. Ecrimisil bedeli belirlenirken, davalı idare tarafından, 2017 yılı kira sözleşmesi bedeli üzerinden belirlenen 662,00-TL/m² birim bedeli dikkate alınmış, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise iş yeri (restaurant) ile giriş çıkış yolu olarak kullanılan yerin aynı şekilde değerlendirmeye tabi tutulamayacağından bahisle idarece belirlenen birim bedelinin 1/3'üne tekabül eden 220,00-TL/m² birim bedel üzerinden hesaplama yapılmıştır. Uyuşmazlıkta ısrar noktası, aynı parselde davacının kira sözleşmesine dayalı olarak kullanımında bulunan taşınmazın kira bedelinin, ecrimisile konu alanın ecrimisil bedelinin belirlenmesinde dikkate alınıp alınamayacağı hususuna ilişkindir. İdare Mahkemesince taşınmaz mahalinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda düzenlenen bilirkişi raporunda, dava konusu parseldeki yapının bulunduğu alanın haricinde kalan kısımların dava konusu alan da dahil imar planı gereği kiraya verilmesi olanağı bulunmadığı gibi davacı dışında kullanılmasının da olanaklı olmadığı, davalı idarece dava konusu işleme esas alınmış olan davacıya aynı yerde gazino (restaurant) olarak kiralanan 350,00-m²'lik yerin emsal alınamayacağı, zira her iki alanın birbiriyle bitişik olmasına rağmen kullanımlarının farklılık arz ettiği, birinin iş yeri diğerinin boş arsa niteliğinde bulunduğu, arsa ecrimisil bedeli ile iş yeri kira bedelinin aynı olamayacağı yönünde görüş bildirilmiş ve anılan rapor doğrultusunda karar verilmişse de, ecrimisil istenilen alanın, kiraya verilen restoranın önünden geçilerek otelin açık otoparkına gidilen 420 m²’lik giriş-çıkışın gerçekleştirildiği yolun bulunduğu kısım olduğu, yani davacının otelinin otoparkına ulaşım fonksiyonun bu taşınmaz ile sağlandığı dikkate alındığında, ecrimisile konu alanın boş arsa olarak nitelendirilerek, davacının ticari faaliyetine sunduğu katkının göz ardı edilmemesi gerektiği sonucuna varılmaktadır. Nitekim, emsal kabul edilen kira sözleşmesi aynı parsel üzerindeki taşınmaza yönelik olup, ecrimisil istenilen alanın kullanım amacının, kiralanan taşınmazın ticari faaliyetinden ayrı ve tamamen bağımsız olduğunun kabulüne olanak bulunmamaktadır. Dolayısıyla, herhangi bir iş yeri ile boş arsa niteliğinde bulunan iki ayrı taşınmazın birbirine emsal olamayacağı düşünülebilirse de, somut olayda, davacının kira sözleşmesi uyarınca işlettiği restorandaki ticari faaliyeti için ecrimisile konu alana duyulan ihtiyaç dikkate alındığında, aynı taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin dikkate alınması gerektiği değerlendirilmiştir. Bu durumda, dava konusu ecrimisile ilişkin taşınmazın konumu, işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir ile aynı parsel üzerindeki taşınmaza yönelik kira sözleşmesi dikkate alınmak suretiyle, ek rapor veya gerekirse yeni bir bilirkişi raporu aldırılmak suretiyle yeniden bir karar verilmesi gerekmekte olup, somut uyuşmazlığın niteliği dikkate alınmaksızın, sadece arsa ecrimisil bedeli ile iş yeri kira bedelinin aynı olamayacağı yolundaki hatalı değerlendirmeye dayalı olarak verilen temyize konu ısrar kararında hukuki isabet bulunmamaktadır. KARAR SONUCU: Açıklanan nedenlerle; 1.Davalı idarenin temyiz isteminin kabulüne; 2.Dava konusu işlemin kısmen iptaline, kısmen davanın reddine ilişkin İdare Mahkemesi kararına yönelik davalı idare tarafından yapılan istinaf başvurusunun reddi yolundaki ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin temyize konu ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının BOZULMASINA, 3.Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 26/11/2025 tarihinde kesin olarak oyçokluğu ile karar verildi. KARŞI OY X- ... Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin ... tarih ve E:..., K:... sayılı ısrar kararının usul ve hukuka uygun bulunduğu, dilekçede ileri sürülen temyiz nedenlerinin kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte olmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan, davacının kullanımında olan dava dışı 350 m²’lik kısım üzerinde bulunan restoranın kira bedelinin ecrimisil hesabında dikkate alınması durumunda, işgal alanı kiralanan alandan daha fazla olduğundan, boş arsa niteliğindeki bir alana, restoran olarak işletilen iş yeri kirasından fazla ecrimisil tahakkuk ettirilmesi sonucunu doğuracak olup, bu durumun hakkaniyete aykırı olacağı değerlendirilmiştir. Açıklanan nedenlerle, temyiz isteminin reddi ile temyize konu ısrar kararının onanması gerektiği oyuyla, karara katılmıyoruz. </body></html>